O que são os Fundos de Investimentos Imobiliários?
Por muitas vezes eles são uma porta de entrada do investidor iniciante que, antes de entrar no mundo das ações, opta pelos FIIs. Isso porque, em geral, eles tendem a ser menos voláteis quando comparados às ações ou outros produtos de investimentos de renda variável.
Investir em Fundos Imobiliários é uma forma de ter parte do seu capital alocado em imóveis, com uma liquidez maior quando comparado a um imóvel físico e ainda poder lucrar com dividendos mensais e/ou a valorização das cotas ao longo do tempo.
Mas, como qualquer investimento, é sempre bom avaliar as vantagens e desvantagens deste ativo de renda variável. Porque, por mais que a volatilidade seja menor, ainda assim existem riscos envolvidos na escolha dos Fundos Imobiliários.
Tradicionalmente os brasileiros são muito acostumados a comprar terrenos ou imóveis como forma de investir, aquela premissa “quem investe em terra, não erra” é muito comum no Brasil. Mas existe uma alternativa mais fácil, barata e com maior liquidez para investir em empreendimentos imobiliários: Fundos de Investimentos Imobiliários.
Estes ativos de renda variável são negociados na Bolsa de Valores por meio de cotas, e quando o investidor adquiri cotas de um fundo de investimento imobiliário, ele está adquirindo uma fatia de cada imóvel que compõe aquele fundo, ao invés de comprar um terreno ou um imóvel inteiro.
O objetivo, claro, é ter retorno sobre os recursos investidos, e uma das formas de se obter retorno é através dos proventos distribuídos de forma recorrente aos cotistas. Os FIIs devem distribuir pelo menos 95% do lucro aos cotistas, portanto a maioria dos FIIs pagam dividendos mensalmente.
Desta forma, entre as principais diferenças de um Fundo Imobiliário para um imóvel físico estão a facilidade para comprar (não há enormes burocracias e papeladas), o valor mínimo inicial por cota baixo, quando comparado a imóveis físicos e maior liquidez quando realizado a mesma comparação.
Os Fundos Imobiliários ficam aos cuidados de um gestor que negocia os ativos com os recursos que são investidos no fundo. Lembrando que o gestor só poderá realizar negociações que estejam relacionadas ao setor imobiliário e de acordo com as características do fundo.
O número de investidores em Fundos Imobiliários vem crescendo nos últimos anos. Até o fim de 2018 pouco mais de 500 mil pessoas investiam nestes ativos. Ao fim de 2019, este número subiu para quase 2 milhões. E, ao final de 2020, já eram mais de 3,5 milhões de investidores espalhados pelo Brasil.
Como funcionam os FIIs?
Os Fundos Imobiliários funcionam da mesma forma que outros fundos de investimentos.
Quem investe em um fundo é chamado de cotista, já que o investidor detém cotas deste fundo. A diferença é que os FIIs só podem negociar ativos que sejam do setor imobiliário. Portanto, o gestor pode utilizar o recurso para comprar CRIs, LCIs, comprar terrenos e construir algum imóvel para alugar ou então revender. A forma como o gestor vai atuar será de acordo com a classificação do fundo.
De forma resumida podemos dizer que os FIIs são um tipo de “condomínio” de investidores. Ou seja, um grupo que reúne seu dinheiro para que seja aplicado em conjunto dentro de ativos do mercado imobiliário.
Esses recursos são, geralmente, usados para a construção ou aquisição de imóveis, que são locados ou arrendados, gerando assim renda mensal para o fundo e, consequentemente, para os investidores. Assim, os ganhos desses aluguéis são divididos de forma proporcional aos cotistas de acordo com a quantidade de cotas que cada um possui.
O papel do gestor e do administrador
Da mesma forma que outros fundos, os FIIs possuem duas figuras importantes: o gestor e o administrador do Fundo Imobiliário.
Vamos entender melhor o papel de cada um deles.
Gestor: cabe a ele o trabalho “intelectual” do FII, ou seja, decidir o que fará com os recursos. É o gestor do fundo que opta por comprar determinado ativo pelo preço X ou se está na hora de vender um imóvel que está muito deteriorado ou gerando prejuízos, por exemplo. Ele avalia risco, liquidez e retorno de cada ativo dentro daquele Fundo Imobiliário. Mas o gestor só pode fazer os movimentos de acordo com as políticas pré-definidas do fundo. É a gestão do fundo que determinará se ele será bem-sucedido ou não e, em consequência, se as cotas do fundo vão se valorizar ou desvalorizar.
Administrador: o papel do administrador de um FII é realizado por uma instituição financeira autorizada pela CVM (Comissão de Valores Mobiliários). Além de ser responsável por constituir o fundo de investimento imobiliário, ele é responsável pela parte burocrática, pelo financeiro do FII e pelas regras e políticas do mesmo. É ele também o responsável por contratar auditorias, fazer consultorias, atividades de tesouraria, elaborar divulgações das informações do fundo e prestar esclarecimentos aos cotistas.
Principais tipos de FIIs
Existem dois tipos principais de Fundos Imobiliários: os de papel e os de tijolo. Dizer que um FII é um fundo de papel ou de tijolo é falar sobre a característica e o objetivo desse fundo.
Em um FII de papel, o gestor realiza a negociação de títulos do setor imobiliário, por exemplo uma LCI (Letra de Crédito Imobiliária) ou um CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários), por isso ele é chamado de fundo de papel, pois compra papéis de renda fixa atrelados ao setor.
Já em um fundo de tijolo, o gestor pode comprar imóveis físicos ou construir imóveis físicos. São imóveis tangíveis, por isso o nome: FII de tijolo. Nos FIIs de tijolo, o principal objetivo é comprar ou construir os imóveis físicos para alugar ou vendê-los posteriormente com lucro.
Dentro dos fundos de tijolos, pode ter uma outra subclassificação, que é o nicho de atividade. Podendo ser por exemplo: shoppings, lajes corporativas, galpões logísticos etc.
Exemplos dos principais tipos de FIIs:
FIIs de papel (ou recebíveis): fundos que compram títulos ligados ao mercado imobiliário ao invés de imóveis em si. Exemplos: IRDM11, KNIP11, KNCR11, MXRF11, RECR11.
FIIs de tijolo: fundos que compram, alugam, vendem ou constroem imóveis físicos. Muitos destes fundos têm um subsegmento. Por exemplo: há FIIs que só compram e vendem imóveis de shoppings, outros só trabalham com galpões logísticos ou então agências bancárias. Exemplos: XPML11, XPLOG11, VISC11, HSML11, BRCR11.
FIIs híbridos: há ainda os fundos híbridos que, como o nome diz, são uma mescla dos de papel e de tijolo. Exemplos: TORD11, ALZR11, RBRP11, RBVA11, HGRU11.
Há ainda os Fundos de Fundos, conhecidos pela sigla FOFs. Como o nome diz, um FOF compra e vende cotas de outros fundos imobiliários. O principal objetivo aqui é uma grande diversificação, já que os FOFs acabam comprando diferentes tipos de fundos.
Classificação quanto a imóveis e inquilinos
Os Fundos Imobiliários podem ser classificados ainda de outras formas. Usa-se os prefixos “mono” e “multi” para identificar o perfil de cada ativo.
O investidor iniciante deve entender estes conceitos, pois eles estão diretamente relacionados aos riscos de cada FII.
A primeira forma de classificação diz respeito à quantidade de ativos. O FII pode ser monoativo ou multiativos.
FIIs monoativos: São fundos que possuem apenas um imóvel no portfólio. Ou seja, ao comprar a cota deste FII você estará comprando a participação em apenas um empreendimento.
FIIs multiativos: São fundos imobiliários que possuem mais de um imóvel no portfólio – muitas vezes dezenas de empreendimentos. Assim, ao comprar a cota deste FII você tem uma diversificação maior de ativos.
Monoinquilino ou multi-inquilinos
A segunda forma de classificação dos Fundos Imobiliários é com relação aos inquilinos. O FII pode ser monoinquilino ou multi-inquilinos.
Mono-inquilino: O FII tem apenas um locatário. Ele pode ser dono de um ou mais imóveis, mas todos eles são locados para a mesma empresa. Por exemplo, há fundos que têm vários imóveis locados para apenas um banco (neste caso são multiativos, mas mono-inquilino).
Multi-inquilinos: O imóvel – ou os imóveis – é locado para mais de um inquilino. Desta forma, existe uma maior diversificação de receitas.
Quando falamos em Fundos Imobiliários é importante que o investidor fique atento à vacância dos empreendimentos. Ou seja, se os imóveis daquele FII estão ou não alugados. Por isso, a localização, o estado de conservação e vários outros fatores são importantes a serem verificados em cada ativo.
O percentual de vacância de cada FII é importante, pois quanto menor for essa taxa melhor será o rendimento com os aluguéis daquele fundo.
Vamos a um exemplo prático. Um fundo imobiliário de um shopping pode ser monoativo ou multiativos. Ou seja, o FII pode ser dono de apenas um shopping ou então ter 8 shoppings em seu portfólio. Mas esse mesmo fundo imobiliário será sempre multi-inquilino, pois um shopping possui vários inquilinos.
Assim, um FII que compra um shopping bem localizado, bem conservado e com alto fluxo de pessoas tende a ter uma baixa vacância. Desta forma, quanto mais inquilinos o shopping tiver maior será sua renda e, consequentemente, os proventos recebidos pelos investidores também serão mais altos.
A palavra-chave nestes casos é diversificação. Os fundos que têm mais ativos e/ou mais inquilinos, naturalmente, são mais diversificados e os riscos são mais diluídos. Por outro lado, os monoativos ou mono-inquilinos tendem a ser menos diversificados mas, em alguns casos, podem trazer retornos mais altos.
Quanto rende um Fundo Imobiliário? Quanto é necessário desembolsar para começar a investir?
A rentabilidade de um fundo imobiliário é muito relativa, depende do tipo de fundo, pode ser um fundo de renda, um fundo de fundo, um fundo de desenvolvimento e por aí vai. Cada tipo de fundo pode apresentar uma rentabilidade diferente.
Normalmente o fundo imobiliário pode ter duas formas de gerar lucro: uma pelo pagamento mensal de proventos (os conhecidos dividendos) e a outra forma seria através da valorização da cota do fundo.
O valor mínimo para investir em um FII é o preço atual da cota do fundo. Se a cota de um FII está sendo negociada a R$ 100, por exemplo, o investidor pode adquirir uma única cota do fundo e pagar esse valor. Mas também é muito relativo de fundo para fundo e o preço pode variar bastante ao longo do tempo.
Assim, resumindo, o investidor pode lucrar com os FIIs de duas formas:
Proventos mensais: Os Fundos Imobiliários são obrigados a distribuir pelo menos 95% dos seus rendimentos aos cotistas. A maioria dos fundos distribui esses lucros mensalmente. Desta forma, um dos indicadores analisados ao comprar FIIs é o Dividend Yield, que é o percentual do valor dos rendimentos distribuídos pelo valor das cotas negociadas no mercado.
Valorização/desvalorização das cotas: É o “sobe” e “desce” dos preços das cotas de cada FII. Assim, você pode comprar 100 cotas de um Fundo Imobiliário a R$ 95 e, daqui a 5 anos, ela valorizar e ser negociado no mercado a R$ 120. Ou então pode haver uma desvalorização e, no mesmo período, ela estar sendo negociada a R$ 80.
Como escolher e comparar Fundos Imobiliários?
É interessante entender primeiro qual o objetivo que o investidor tem e como está o cenário econômico para o setor escolhido. Além disso, é muito importante que o investidor faça algumas buscas relacionadas ao gestor do fundo, ao índice de vacância se for um fundo de renda, qual o patrimônio líquido do fundo, qual a qualidade e localização dos imóveis que o fundo possui.
Importante também observar a liquidez do fundo, como os FIIs são fundos fechados, se o investidor por alguma razão optar por vender as suas cotas, quanto mais líquido o fundo for, mais fácil será de encontrar compradores dispostos a assumir sua posição.
Os Fundos Imobiliários são ativos de renda variável, por essa razão suas cotas sofrem com a volatilidade do mercado, problemas em relação a localização dos imóveis, segmento mais afetado por uma conjuntura nacional, como foi o caso dos FIIs de shoppings que, durante a pandemia, sentiram o impacto dos fechamentos dos empreendimentos. Ou mesmo a conjuntura econômica geral que pode fazer com que todo o mercado oscile.
Por isso é importante ponderar não só os benefícios, mas também os riscos de se investir em qualquer ativo.
Conhecendo o Ifix
O Ifix é o Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários. Assim como o Ibovespa (Índice da Bovespa), ele é o principal indicador para analisar como está o mercado de fundos imobiliários no Brasil.
Mas, enquanto o Ibovespa reúne as ações mais negociadas da Bolsa, o Ifix é composto pelos Fundo Imobiliários mais negociados. Ou seja, os com maior liquidez.
O índice é o resultado de uma carteira teórica de ativos, elaborada segundo critérios estabelecidos pela B3, a Bolsa de Valores brasileira.
Ele foi criado em 2012 e tem como objetivo ser o indicador do desempenho médio das cotações dos Fundos Imobiliários negociados no mercado.
Assim, ele serve como uma forma de parâmetro no mercado de Fundos Imobiliários. Se um fundo rende menos que o Ifix sua performance está abaixo de outros FIIs, o que pode ser um fator negativo contra o ativo.
No site da B3 é possível conferir a composição da carteira do Ifix e as estatísticas históricas do índice.
Principais vantagens e desvantagens do FIIs
Os fundos imobiliários podem ser uma alternativa para os imóveis físicos quando o assunto é geração de renda passiva.
Quando esse é o objetivo do investidor, é possível citar a vantagem de menor burocracia, valor inicial baixo de investimento, proventos isentos de imposto de renda para pessoas físicas, gestão profissional dos ativos e maior liquidez do que um imóvel físico.
Uma das desvantagens é o risco de vacância, ou seja, o risco de o imóvel ficar sem inquilinos. Podemos citar como outra desvantagem quando o fundo possui concentração em um único imóvel, sem diversificação de ativos.
Além disso, a própria baixa liquidez pode vir a se tornar uma desvantagem ao investidor que deseja vender suas cotas e não encontra investidores interessados em adquirir as cotas.
Podemos mencionar ainda a própria falta de autonomia do investidor na escolha dos ativos do fundo, mas esse é um risco que se corre na grande maioria dos fundos de investimentos.
Taxas e impostos
O principal imposto que recai sobre os FIIs é na hora da venda das cotas. Uma alíquota de 20% de Imposto de Renda é cobrada sobre o lucro obtido no valor das cotas em cada operação de venda.
Assim, se você obteve um lucro de R$ 1.000 por conta da variação da cota, por exemplo, na venda do FII, 20% ficará com o Leão.
Mas atenção: Esse imposto não é recolhido de forma automática. O investidor deve calculá-lo e pagar por meio de uma emissão de Darf (Documento de Arrecadação da Receita Federal).
Importante ressaltar também que, caso o investidor compre uma cota de um Fundo Imobiliário, já será obrigado a fazer a declaração anual do Imposto de Renda. Ao aplicar seus recursos em qualquer ativo de renda variável o investidor estará obrigado a demonstrar sua posição para o Leão.
Por outro lado, não há impostos sobre os rendimentos que caem mensalmente na conta do investidor. Ou seja: os proventos são distribuídos livres de imposto de renda.
Existem ainda dois tipos de taxas atreladas aos FIIs: as taxas de administração e de performance. Elas não são pagas diretamente pelos investidores, mas sim cobradas sobre o valor que o cliente tem investido no fundo.
A taxa de administração é cobrada pela própria administradora e varia, em média, de 1% a 3% ao ano.
Já a taxa de performance, que é comumente encontrada em diversos fundos de investimentos, está presente também em alguns FIIs. É um valor extra pago pelo cotista devido ao atingimento de determinado rendimento do fundo. Assim, quanto mais o fundo ganha, mais o investidor lucra, mas podem existir algumas taxas extras por isso.
5 pontos para avaliar na hora de escolher um Fundo Imobiliário
Separamos abaixo os cinco principais fatores que o investidor deve ficar atento na hora de analisar ou comprar um FII.
Portfólio: faça uma análise dos ativos que aquele FII detém. Avalie os imóveis e papéis, os riscos e retornos, além das possibilidades futuras para a gama de ativos que compõem aquele fundo.
Localização: esse é um ponto-chave do mercado imobiliário. A boa localização dos empreendimentos do fundo é fundamental para que os imóveis sirvam ao seu propósito. E cada segmento tem suas peculiaridades. Os FIIs de shoppings, por exemplo, demandam locais com alto fluxo de pessoas. Já os FIIs de galpões logísticos não têm essa necessidade de localização estratégica para o alto fluxo de pessoas, e sim localização estratégica para rotas de veículos, por exemplo.
Inquilinos: a quantidade e a qualidade dos inquilinos são essenciais para o bom funcionamento do fundo. Afinal, um FII de qualidade tem baixa taxa de vacância e inquilinos que honram o pagamento de seus aluguéis. Locatários que descumprem regras, atrasam os pagamentos ou depredam os imóveis podem ser uma dor de cabeça.
Gestão e performance: analise o desempenho do gestor e da administradora. Confira o histórico profissional e de rentabilidade. Por mais que os ganhos do passado não garantam rentabilidade no futuro, um bom histórico é um indicador importante ao avaliar um fundo imobiliário. Estude as estratégias da gestão, entenda as compras e vendas feitas pela equipe e se certifique de que os movimentos são realizados de acordo com as regras do FII.
Liquidez: para você vender uma cota de um FII é necessário que tenha alguém disposto a comprá-la. Por isso, a liquidez é tão importante. Ou seja, o volume diário ou mensal de negociações de um FII é um bom indicador de sua liquidez, já que quanto mais pessoas estiverem comprando ou vendendo ele, mais fácil será para você negociá-lo.
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